房屋增貸是什麼?增貸流程有哪些?提升房屋增貸成功率的秘訣大公開!

2023/11/8

你聽過房屋增貸嗎?一般而言,當現有的房屋貸款正常還款到一定比例,若有資金需求時即可向原銀行申請房屋增貸或向他行申請房屋轉增貸。

相較於其他貸款,房屋增貸除了貸款額度較高、貸款利率較低等特色之外,受惠於較長的還款期間也能幫助借款人減輕每月償貸壓力。

本篇文章除了介紹房屋增貸的各項優點及注意事項、申請條件、申辦流程外,也將帶你了解房屋增貸與房屋轉增貸、二胎房貸之間的差異,幫助你找到適合自己的資產活化方式。


房屋增貸是什麼?

房屋增貸指的是當房貸還款到一定比例時,可以透過現有房產做擔保,再次申請一筆新的房屋貸款。除了能以同房產向原銀行申請房屋增貸外,也能向他行申請房屋轉增貸的方式來獲得資金。

房屋增貸的優點及注意事項?

房屋增貸優點

1. 貸款額度空間大:不像個人信貸貸款金額上限為個人月收入22倍,房屋增貸的貸款額度上限主要由根據房屋價值及銀行可貸成數決定,因此房屋增貸可能取得更高的貸款額度。
2. 利率低:相較於其他類型貸款如信貸、車貸、保單借款等,房屋增貸通常具備較低的利率。
3. 還款期數長:房屋增貸的還款期限可長達20年,每月的還款金額與還款壓力相對較低。

房屋增貸的注意事項

1. 仍需審核借款人的信用條件:房屋增貸會針對借款人的信用評分、還款狀況等條件作核貸評估,若借款人本身有信用瑕疵、信用評分不足等狀況,可能造成房屋增貸難以過件。
2. 房屋增貸利息不得列舉扣抵申報所得稅:所得稅列舉扣抵只能針對原房貸中購置用途部分所產生的利息,房屋增貸所產生的貸款利息不能列入扣抵。
3. 房屋增貸的取得意味著需同時負擔新、舊兩筆貸款,建議申請前應評估自身還款能力。

房屋增貸、二胎房貸、房屋轉增貸差別在哪裡?

有資金需求時除了能夠向原銀行申請房屋增貸外,亦能透過向他行申請房屋轉增貸的方式獲取一筆新的資金。而房屋增貸、房屋轉增貸究竟差在哪裡,又各有什麼特點呢?

房屋增貸

● 定義:在現有房貸可增貸的空間內,向原銀行提出申請

● 適合情境:
.房屋有增值空間時
.原房屋貸款方案有較好的增貸利率時

 

房屋轉增貸

● 定義:將現有房貸的房貸金額,連同期望新增的貸款額度,向另一家銀行申請房屋貸款以取代現有方案

● 適合情境:
  .轉貸省息金額大於轉貸成本時
  .原銀行貸款利率過高以致於無法負擔時
  .需要延長還款年限時
  .別家銀行房屋估值較原行高時



房屋增貸

房屋轉增貸

貸款對象

原銀行

新的銀行

優點

.審核流程較快

.相關費用較少

.可能取得較原貸款銀行更低的貸款利率

.延長整筆資金的還款年限

須注意事項

貸款償還年限不一定能全數延長

 

轉貸前需先向原貸款銀行確定是否仍在綁約期內

.因為綁約期提前清償貸款需要支付違約金,因此必須留意銀行違約金的計算方式。
.轉貸將產生相關費用,例如新承辦銀行的開辦費、火險費、代書費及地政規費等。

 

此外,當一順位房貸已經達到增貸金額的上限而仍有資金需求時,則可以考慮二胎房貸。

二胎房貸指的是將已設定貸款的房產在另一家銀行設定第二順位抵押權,以取得新資金。然而,值得注意的是二胎房貸通常收取較高的費用及利息,申辦前應謹慎評估自身還款能力。

不可不知!申請房屋轉增貸要準備什麼?申請條件?申請流程?所有申請資訊一次告訴你!

1. 房屋轉增貸條件:

.借款人年齡原則為20-65歲之間
.現有房屋貸款還款正常並已還款一定期數
.信用紀錄良好
.須能出示收入證明、銀行存款等財力證明

2. 房屋轉增貸應準備資料:

.土地與建物登記所有權狀影本
.工作及收入證明資料、財力證明
.戶籍謄本影本
.近半年房貸繳款證明
.借款人雙證件影本

3. 房屋轉增貸流程:

以凱基銀行為例,申請流程如下:

(1) 專人諮詢/協助申請:於凱基銀行官網點擊專人聯繫按鈕,本行服務人員將提供諮詢服務並協助填寫資料及繳交相關文件。
(2) 銀行估價/審核及通知:銀行依據房產條件進行估價,並根據借款人信用條件及還款能力進行審核,後續將通知審核結果。
(3) 借款人與銀行進行簽約對保並設定房屋抵押權,完成後銀行會將款項撥入借款人指定帳戶。

在實際申請房屋轉增貸前,若能先透過諮詢熟悉一切申辦流程,將能更有助於申辦過程的流暢度,縮短等待時間。

 

房屋轉增貸真的划得來嗎?以凱基銀行為例,真實案例算給你看!

陳先生原本在他行房屋貸款2,000萬、期限20年、利率為2.3%,已還款約500萬。而後因週轉需要500萬的資金,經申請後雖成功獲得原行核貸並維持與原房貸同樣2.3%的利率,但陳先生仍想透過與他行的比較找到更好的方案。

經與凱基專人諮詢並實際申辦後,陳先生成功申辦了一筆新的期限20年、額度2000萬、房貸利率僅2.06%的房屋轉增貸款,除了獲得新資金外,也重新延長了還款年限。

雖然申辦新貸款須額外負擔開辦費、規費等費用,然而經過專業人員協助進行貸款試算並比較過後,於凱基申辦的房屋轉增貸所省下的利息仍然遠大於申辦的開辦費,對此客戶表示感謝。

 

原行方案

凱基轉增貸

原剩餘貸款:1,500萬

新轉增貸款:2,000萬

新增貸款:500萬

貸款總計:2,000萬

貸款總計:2,000萬

貸款年利率:2.3%

貸款年利率:2.06%

每月應繳金額:104,043

每月應繳金額:101,746

總利息金額:4,970,256

總利息金額:4,419,031(節省約50萬利息支出)

辦理費用:

開辦費:5,000起

辦理費用:

.開辦費:5,000起

.代書費:4,000起

.政府規費:24,000

註:政府規費=不動產抵押設定金額*0.1%

    

房屋增貸常見問題?

原房貸申請後多久後可以辦理房屋增貸?

房屋增貸的建議申請時間是在原房貸申請並按時還款至少兩年後,如此可以幫助銀行判斷借款人的信用條件及還款能力,有助於提高房屋增貸過件率。

房屋增貸會產生哪些費用?

辦理房屋轉增貸申辦所產生的費用主要分以下四大類,不過實際收費金額還是依照各家銀行的收費標準而訂:

.開辦費:5000-20000元不等

.房產鑑價費:4,000-20,000元不等

.徵信費:500-2,000元不等

.代書費:4,000-10,000元不等

以凱基銀行為例,房屋增貸共只收取一筆5000-20000之開辦費,無其他額外費用。

房屋增貸的資金用途有沒有什麼限制?

根據政府避免炒房的政策,增貸的部分不能用於購屋上。

房屋增貸會影響信用評分嗎?

不一定,個人名下債務總額變多或短期內再次申請貸款,信用評分可能受到影響,但只要按時清償並且一年內不再申請其他貸款,信用分數是會慢慢回升的。

可能導致房屋增貸申請不過的原因?

若借款人有下列情況,可能影響銀行的核貸意願甚至導致房屋增貸的需求遭到婉拒:

.借款人有信用瑕疵

.房屋增貸空間不足

.還款紀錄不良

.借款人負債比過高

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